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转让房改房 姐弟上公堂

作者:廖本宇 罗兰瑶 韦景泉 黄江 覃利铁 梁东江   发布时间:2013-05-03 17:22:41


案情回放

  2000年5月,永福县的沈巧燕、李庆夫妇在县城购得一套单位出售的房改房,同年6月取得房产证,证书附记栏注明房屋为全产权房改房。

  沈永志是沈巧燕的堂弟,与父母住在一套狭小的房子里。沈永志父母体谅儿子住房困难,得知侄女家买了房改房,便和沈巧燕夫妇商量,请求把房子转让给沈永志。沈巧燕夫妇答应了叔叔婶婶的要求。随后,沈永志的父母搬进这套房改房住了下来,沈巧燕夫妇同时把房产证交给了二老。

  同年8月16日,沈永志拿着一份自己起草的《房屋转让合同》去到沈巧燕家,要求签订协议。李庆看过合同后便在上面签了字。合同约定,李庆自愿将拥有的全产权房屋转让给沈永志,转让费2.62万元,合同签订时沈永志一次性支付2.52万元,剩余1000元在房产过户到沈永志名下时再支付。合同还约定,房产权的过户费由沈永志负责,其他事项按国家规定政策执行。

  签了合同,沈永志在扣除沈巧燕曾借他的2000元后,将2.32万元以转账方式汇入沈巧燕的存折账户。2003年5月,李庆取得房屋土地使用权证书,然后交给沈永志保管。

  2004年9月,沈永志将余下的1000元房款付给李庆,李庆在沈永志起草的收据上签字确认。收据载明:原李庆与沈永志签有房屋转让合同一份,合同约定先付2.52万元,后期手续完毕后再付1000元。现双方商定,由沈永志提前支付上述余款1000元,2.62万元房款至此已全部付清。

  但是,2010年8月的一天,李庆以需拿房产证及土地使用证去询问有无房屋补助为由,从沈永志父母住处要回了房产证及土地使用权证,此后便拒绝再退还。

  同年12月底,沈永志将李庆夫妇告上永福县人民法院,请求判令两人履行《房屋转让合同》,将房屋过户到他名下,并向他支付违约金5000元。

  李庆随即提起反诉,请求法院判决《房屋转让合同》无效;判令沈永志在其父母过世后20天内返还房屋,他们同时返还沈永志已支付的2.62万元。

  庭审过程中,沈永志以书面形式表示放弃要求李庆夫妇支付违约金的诉求。

  本案争议焦点:1.沈永志和李庆签订的《房屋转让合同》是否侵害了沈巧燕的合法权益?该合同是否有效?2.沈永志要求李庆夫妇将房屋过户其名下是否有理?3.李庆的反诉请求能否获得法院支持?(案情详见本报3月15日5版,文中人名为化名)

没有无效合同情形 转让房产合法有效

□罗兰瑶

  我国《合同法》第32条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”这表明,除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的合同外,其他合同自双方当事人签字或者盖章时即生效,对当事人具有法律约束力,当事人应当依合同的规定,享受权利,承担义务。只有当事人签字或者盖章的合同存在《合同法》第52条规定的无效情形,才能认定合同无效,该合同对当事人不具有法律约束力。《合同法》第52条规定的合同无效情形有五种:一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;二是恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;三是以合法形式掩盖非法目的;四是损害社会公共利益;五是违反法律、行政法规的强制性规定。

  本案中,沈巧燕和沈永志是堂姐弟关系,相处和睦。沈永志父母与沈巧燕夫妇达成转让房屋口头协议后,才由沈永志与堂姐夫签订《房屋转让合同》,没有证据表明沈永志使用欺诈、胁迫的手段强迫李庆订立合同,或者沈永志与父母恶意串通,损害沈巧燕夫妇的利益。况且该房屋已取得了全产权,产权所有人有权予以出售。虽然沈巧燕夫妇主张,签订房屋买卖协议时违反了《永福县房改房上市交易实施细则》的规定,但该规定并不是国家法规,只具有参考作用,没有法律效力,不能作为法律文件适用。因此,《房屋转让合同》不存在无效的情形,法院应认定该合同有效,理应支持沈永志的诉讼请求。

夫签约是表见代理 妻依法要承担责任

□覃利铁

  沈永志和李庆签订的《房屋转让合同》没有侵害沈巧燕的合法权益,因为李庆的行为属于表见代理,所签订的合同合法有效。

  所谓表见代理,是指行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后签订了合同,如果相对人有理由相信其有代理权,那么相对人就可以向被代理人主张该合同的效力,要求其承担合同中所规定的义务。从案情介绍看,《房屋转让合同》处置的是沈巧燕夫妇的共同财产,理应由沈巧燕夫妇共同签署方有效,但沈永志父母已和沈巧燕夫妇商定转让事宜,当沈永志拿着起草好的《房屋转让合同》让李庆签字时,沈永志完全有理由相信李庆可以代表沈巧燕签订转让合同。而且,签订合同后,沈永志也和沈巧燕声明,扣除沈巧燕曾借他的2000元后,将2.32万元以转账方式汇入沈巧燕的存折账户。沈巧燕如果不同意转让房屋,完全可以提出异议并退款。但沈巧燕时隔10年才提出不是买卖,显然不符合常理。因此,沈巧燕应承担买卖房屋的法律后果。

默认丈夫处分行为 称买卖无效不支持

□黄江

  笔者认为,本案当事人签订的《房屋转让合同》合法有效。

  首先,当事人达成买卖房屋的协议,并签订了合同。如果沈永志父母没有代沈永志与李庆夫妇达成买卖房屋的协议,就不可能发生签订转让合同的事情。虽然签订合同的只是沈永志和李庆,作为产权共有人的沈巧燕没有在合同上签字,但她接收了卖房款,而且没有提出撤销合同之异议(如果她认为转让房屋侵害了其利益),可知其是默认(追认)李庆之前以个人名义处分夫妻共同财产的民事(代理)行为。

  其次,转让合同不存在违反法律禁止性规定的情形。因此,该合同并没有侵害沈巧燕的合法利益,应是一份有效合同。沈巧燕以李庆签订转让合同其不知情为由,认为买卖行为损害了她的合法权益而不成立的说法不能成立,法院不应支持。

原告诉求有理由 被告应协助过户

□韦景泉

  我国《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”根据上述规定,《物权法》对不动产物权的变动采用的是登记生效主义,未经依法登记的不产生法律效力。本案的房屋买卖属典型的不动产交易,双方签订的转让合同虽然已依法成立并生效,但是因未办理物权登记,房屋所有权未转移。沈永志签订并履行合同的付款义务,目的是为了取得房屋的所有权,现李庆夫妇在房产所有权未依法转移的情况下,以各种不正当理由反悔。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条“……财产所有权尚未按原协议转移,一方反悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行……”的规定,李庆夫妇反悔有悖诚实信用的原则,有损交易的安全,不应得到支持。双方当事人应当依照法律的规定,按照约定继续履行合同。

●判决结果

合同有效要履行 反诉无据被驳回

□梁东江 廖本宇

  永福县人民法院审理后认为,《房屋转让合同》内容没有违反法律、法规的强制性规定,虽然李庆和沈永志签订合同时,李庆只取得房屋所有权证而尚未取得土地使用权证,以及《永福县房改房上市交易实施细则》未获自治区住房制度改革委员会批准,但在诉讼时上述条件已经满足,尽管该房屋的共有人沈巧燕没有在合同上签字,但是该房屋的价款是其收存,应视为沈巧燕对转让房屋是知道并同意的。因此,《房屋转让合同》为有效合同,双方均应遵守执行。

  关于沈永志诉请判决李庆夫妇将房屋过户到其名下的问题,法院认为,双方只对房屋产权的过户费由沈永志负责有约定,对房屋的过户手续由谁履行却没有作出明确约定,而且在2004年9月李庆出具的收据中,双方商定由沈永志提前支付1000元的余款后,对房屋过户与不过户没有新的约定。所以沈永志诉请判令李庆夫妇履行合同,将房屋产权过户到其名下的主张没有合同约定,沈永志诉称李庆夫妇违约的理由不能成立,对其诉讼请求,不予支持。

  永福县法院据此判决:驳回沈永志的诉讼请求;驳回李庆的反诉请求。沈永志不服一审判决,向桂林市中级人民法院提起上诉。

  桂林市中院审理后认为,《房屋转让合同》系有效合同,双方应按照合同履行约定,沈永志要求李庆支付5000元违约金,但在诉讼过程中已以书面形式放弃该主张,对此,法院予以确认。沈永志要求李庆夫妇履行合同,理由充分,应予以支持。一审法院判决驳回沈永志的诉讼请求,认定事实错误,应予以纠正。

  桂林市中院遂判决:维持永福县法院驳回李庆反诉请求的判决,改判由李庆夫妇履行《房屋转让合同》的约定,配合沈永志在收到判决书之日起60日内办理涉案房屋的过户手续。

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